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土地市场回暖 房企伺机补仓
更新日期:2015-08-04 16:13:26

 “近期的土地市场明显有升温迹象!”某央企北京公司相关负责人在谈及北京土地市场的近期表现,由衷感叹。

  就在11月2日下午,经过40余轮举牌,中海地产最终以59亿元总价将石景山地块斩获。一位参与了该地块争夺的企业负责人向记者透露,其实这块 地在开拍之前,中海曾“劝退”了一些竞争对手,但没想到在现场又杀出了程咬金,最后的价格被抬升至59亿元,“拿地现场的结果真的很难把控,本来也许可以 底价46亿元拿下的地块,一下多花出去10几亿元。这也说明市场在无形中已经开始升温”。

  升温的迹象,或许可以更直观地从数据中得到。根据北京市土地整理储备中心公开资料显示,仅在11月2日一天之内,北京成功出让3宗地块,包括通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块,出让金共收获80.1亿元。而在10月,北京土地市场以197.8亿元的土地出让金额领跑全国,并且相比9月的96.93亿元,增长幅度超过了100%;截至目前,北京土地市场2014年出让金达到1861.67亿元,已经刷新了2013年全年土地出让金总额1821.82的纪录。

  而在某项目一线负责操盘的负责人告诉记者,近期销售市场的缓慢复苏,尤其是改善型项目成交的抬头,企业已经开始对未来市场预期转向。“如果孙河 那两块流拍的地在这个时候再次推出,肯定是不一样的结果。”该负责人表示,孙河地由于面积大价格高,本身具有一定特殊性,但放在今天的市场环境中,即使不 做任何拆分,也不至于会流拍。

  一线房企回归拿地

  据不完全统计,10月以来,有不少一线房企开始回归土地市场参与竞地、拿地。在北京多场地块拍卖现场,包括万科、住总、世茂、龙湖、北京城建、金地、中水电、保利、首开、远洋、合景泰富、中国铁建、中建国际、中铁建工等众多知名房企已经悉数回归。业内人士对此分析认为,从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业将有所增加。

  “我们将会积极关注接下来的土地市场,下一步仍将积极参与。”龙湖地产北京公司总经理宋海林告诉记者,龙湖北京公司目前的土地储备仍然可以满足未来两年内,年销售额80亿的水平;也希望能够拿到一些高性价比的地块,而近期多个场次的土地出让,龙湖一直都在现场,但还是会尽量理性地去看待这个市场,更不会太激进。

  对于北京万科的土地储备,肖劲在接受媒体采访时表示,这几年已经获取了大量土地储备,现有土地资源量可维持四五年的开发和销售需求,但接下来为了企业长远发展,还会积极参与土地竞拍。在万科的布局中,目前北京仅有密云、平谷、怀柔、门头沟、延庆五个区域未涉足,肖劲表示,现在五环以内的项目会越来越少,五环以外的越来越多,未来没去的地方早晚都会去。

  目前土地市场,是否是抄底好时机?一位不便具名的央企负责人告诉记者,最近确实有一些地块,表现出来的状态不如去年同期那么激烈,所以在这个时点可以积极关注。“但北京土地市场竞争激烈,想要拿到满足各方面条件的太难了。”该人士透露,从即将入市的地块来看,品质相对不错,拿来做一些产品还是很有市场潜力的。

  年底可能“再火一把”

  在企业积极参与的前提下,北京土地市场的推地速度也在悄然提速。据北京市土地整理储备中心官方发布,目前有5块地被列入“交易中地块”,加之此前已经成交地块,进入11月,将会有近10块住宅用地进入市场。根据中原地产首席分析师张大伟的预测:“按照目前土地市场形势,2014年全年,北京土地市场的出让收入有望首次突破2000亿元。”

  多位业内人士都表示,现在推出很多地块的地价比起2013年同区域地价要低,企业间的竞争格局还没有充分拉开。处于政策性的调整,以及对未来楼市预期转向,明年拿地的价格可能会更高,因此不排除年底的土地市场再火一把的可能性。

  事实上,不止北京土地市场,数月来北上广深一线城市的土地市场表现都处于活跃期。仅今年前9个月,北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元,与2013年同期的3672.7亿元基本持平。而10月以来,包括北京在内的一线城市土地市场都出现了不同程度的明显升温。据中原地产的统计数据显示,10月一线城市土地成 交地块合计27宗,成交规划建筑面积为293.96万平方米。虽然受国庆长假影响,成交面积低于9月,但成交均价则创造2014年1月以来最高点。其中, 住宅用地成交9宗,平均楼面价达到15906元/平方米,也创造了历史上单月最高纪录。易居研究院的数据也显示,10月一线城市土地成交均价为8551元/平方米,环比上升34%,同比上升43.2%。尽管本月一线城市土地成交面积仍然低于去年同期,但成交均价出现较大幅度的提升。

  综合数据进行分析后,市场人士指出,整个市场上,由于信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。而随着各类救市政策的出现,四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块,竞争将比3季度有所增加。

  溢价率降 起始价升

  在接受记者采访的过程中,多位企业负责人都有着共同的感受:最近成交地块的溢价率是降下来了,但地块拍卖的起始价却开始提高了。

  “如果在土地竞拍现场看,就能很清楚地感觉到拍卖师对整个市场行情把握得非常准,基本上每块地的成交上限,或者每家公司的底线都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部门的负责人告诉记者,这不仅说明政府对市场掌握得到位,同时也是开发商和政府间博弈的进一步加剧。

  另一位不愿具名的房企人士向记者表示,用溢价率来评价土地市场走向意义并不大,刨除了楼面地价和公建成本,还有配建要求等条件之后再看,“其实和以前没有太大区别。”该人士指出。

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